經濟日報/ 葉又瑋
新華時評五評房市第二篇及第三篇相繼刊出，其中第三篇以「限購」貫穿全文，內容提到對於房地產市場的調控，不應該強制用行政干預市場，而是必須建立一個公平的稅收制度、反映市場需求的土地市場制度及合理的金融制度。
五評房地產市場變局之三的主題為「限購進退兩難發出警示」，首段便提及「限購」政策在大陸的房地產市場正處於進退兩難的困境。對於房市，官方怎麼做都不對。
文章回顧2012年官方宣布限購政策之初，限購政策被視作抑制投資投機性需求的調控利器，是一個強而有力的行政手段，政策效果也最直接。
當限購令下達後，效果便反映在統計數據上，實施限購政策的城市，投資投機性的買房行為很明顯受到遏制。
然而，後來演變的局面卻是限購城市的範圍不斷擴大，而且限購要求不斷提高，儘管如此，依舊沒有從根本上解決房地產市場「高熱」的情況。
近一年多來官方並未再發布新房市調控政策，但房市卻出現重大變化，分化明顯，北上廣深等一線城市需求持續旺盛，但部分三四線城市卻面臨高庫存壓力。
記者葉思含／專題報導、攝影
奢侈稅上路屆滿3年，台灣房地產市場出現哪些量變與質變？據統計，近3年來，全台房屋交易量縮減1成、價格平均上揚6.43%；而在交易型態方面，投機客紛紛退場，房市買盤轉由自住客挑大樑，小坪數、剛性需求產品成主流。
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投機客退場，房市以小坪數剛性需求產品支撐買盤，圖為五股預售案「天作之合」。
奢侈稅上路3年來，台北市成交量縮高達31.8%。
高雄受奢侈稅影響較小，成交量向上成長5.2%。
奢侈稅實施3年，桃園房價上揚11.2%居全台之冠。
業界普遍認為，奢侈稅對市場的影響已鈍化，但因有年底選舉干擾因素影響、中央銀行近日又進一步擴大相關管制，財政部甚至研議房地合ㄧ課稅，全台房市下半年難有大表現，仍以剛性需求撐盤的態勢為主。
全台交易量縮11% 北市最冷
自財政部2011年6月起實施特種貨物及勞務稅，即為俗稱的奢侈稅，至今年6月已屆滿3年。據台灣房屋智庫統計6都及全國奢侈稅實施前後的交易量變化，發現以雙北市量縮最嚴重，幅度達31.8%及26.8%，但桃園縣、台南市、高雄市則逆勢上揚，漲幅有1.7%~5.2%，而全台整體成交量平均量縮11.1%，
台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴分析，2009年後台灣游資過多，又缺乏可供投資的管道，加上利率一直處於低檔，投資客有低利率作後盾，遺贈稅調降後，海外資金回流更是造成房市大幅度漲勢的推手。為避免房價泡沫化，政府從選擇性信用貸款、奢侈稅、實價登錄、實價課稅動作連連，而奢侈稅確實達成階段效果，讓投機客退場，交易量縮。
據內政部全國買賣移轉資訊顯示，奢侈稅上路3年來全國交易量萎縮11.1%，6大都會區中，台北市減少31.8%幅度最大，新北市26.8%居次，台中地區小幅下跌5.2%。
房價仍走揚桃園漲逾1成
價格部分，奢侈稅滿3年來，台北市平均房價由每坪57.5萬元上揚至58.2萬元，微幅成長1.2%，新北市則由每坪29.1萬元漲至30.9萬元，增加6.2%，漲幅最高為富升格議題的桃園，幅度高達11.2%，台南市則以10.6%次之，全國平均房價成長6.43%，全台房市呈現量縮價微揚。
周鶴鳴分析，奢侈稅效應對於雙北市房屋交易量影響甚鉅，雙北市一開始的閉鎖期馬上造成投資客恐慌、量縮，也因過去房價漲幅太多，已超過自住買盤所得負擔範圍，商用投資報酬率也屢創新低，市場需要時間消化盤整，等待新一波的經濟起飛、所得提升，價量才能有較大漲幅。
不動產仲介經紀公會全國聯合會理事長、富旺國際董事長林正雄透露，奢侈稅上路3年來，全台買賣移轉棟數從40萬棟降至33~36萬棟，成交量明顯量縮。房屋市場結構方面，原為50%自住、20%置產、30%投資，現今房屋結構變化為60%自住、30%置產、10%投資，市場已少有投機炒作，紅單滿天飛現象不再，投資人由短進短出改為長線持有。
投機客退場小坪數自住產品熱
產品變化方面，由於投機客退場，房市買盤以自住首購族為主，使小坪數產品交易熱絡，成為主要買賣移轉物件，而除了剛性需求持續支撐買盤之外，林正雄表示，近來1~2年有不少台商返鄉潮，挾大量資金回台，以雄厚的資金實力撐起豪宅市場，加上奢侈稅讓民眾對房市心態改為抱持長線看好，使豪宅價格不斷持穩上揚，綜觀整體房市，預估今年交易量減少5%，價格持續穩定，明年將微幅上揚。
中信房屋董事長鄭余正全則認為，下半年房價不會大幅修正，也不會大幅上漲，持平的機率仍高，至於房價未來趨勢是否因政策打房及七合一選舉，或美國QE退場等因素的干擾而走跌，目前仍屬未定論，預計下半年房市仍會走「量縮價平」的格局。
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